Споры по приобретению жилья в новостройке

В ракурсе особенностей различных договоров

Договор долевого участия

Договор долевого участия — это один  из самых распространенных договоров между застройщиком и дольщиком по приобретению жилья в новостройке.

Отношения по указанному договору регулируются нормами 214-ФЗ. При судебных разногласиях между сторонами применяются также нормы Закона о защите прав потребителей и иные нормы действующего законодательства РФ.

Ключевой особенностью такого договора не только в том, что он должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, но максимальная прозрачность всех ключевых условий и это обязательное условие, предусмотренное 214-ФЗ.

Нужна юридическая помощь?

Консультация, юридическое сопровождение Вашего вопроса или получение готового иска, заявления и иного документа не выходя из дома

Основные причины возникновения споров

В большинстве случаев причиной споров является некачественное исполнение строительных работ. В этом случае речь идет об отношениях в рамках уже заключенного и зарегистрированного договора. Однако бывает и так, что застройщик игнорирует проведения гос. регистрации договора во избежание договорной ответственности.

В редких случаях, договор заключить представляется вообще невозможным, поскольку застройщиком не соблюдаются требования о получении необходимых разрешений на землю, правил подготовки проектной деклараций и других документов, отсутствуют разрешительные документы на право осуществлять конкретный вид деятельности (строительство).

Учитывая привлекательность данной сферы инвестирования денег, застройщики, желающие получить «приличные» деньги идут на мошеннические действия. Для регулирования вышеперечисленных конфликтных ситуаций необходимо отношения рассматривать не в сфере действия специальных норм законодательства (Закона № 214-ФЗ, закона, защищающего права потребителей и т.д.), а привлекать застройщика и его руководителей к уголовной, административной, а также гражданско-правовой и субсидиарной ответственности, исходя из конкретного совершенного ими противоправного действия.

Такой вид регулирования конфликта, также дает возможность обманутому дольщику, либо не получившему должного и законного к себе отношения после привлечения денежных средств, также получить компенсацию, неустойки и другие причитающиеся ему выплаты.

Что же касается наиболее частых споров в рамках ДДУ, то львиная их доля приходится на срыв застройщиком сроков передачи готового жилья дольщикам, а также уклонение от добровольного возмещения вреда и нежелание устранить выявлены в строящемся жилье недостатки (изменение площадей помещений, отклонение от проектной документации, нарушение качества выполненные работы).

В этом случае дольщик для регулирования спора и восстановления нарушенного права может:

  • признать право собственности на объект недвижимости;
  • взыскать неустойку;
  • компенсировать имущественный и моральный вред;
  • расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Договор инвестирования

Договор инвестирования, как и договор долевого участия (ДДУ) направлен на одну и ту же цель – покупку строящейся квартиры. Но юридические последствия у них разные, и разница эта не в пользу инвестиционного договора.

Инвестиционный договор (регулируется ФЗ-39 от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности…») защищает права покупателя гораздо хуже. Условно, если нарушены сроки сдачи, есть проблемы в приемке квартиры и другие конфликты с застройщиком, то покупатель (инвестор) защищен только в том случае, если проблемы и ответственность прописаны в договоре. Отдельного закона для защиты его прав нет.

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. 

При банкротстве застройщика покупатель по инвестиционному договору не сможет стать обманутым дольщиком и рассчитывать на получение жилья или компенсацию, как это гарантирует 214-ФЗ. 

Договор паенакопления с Жилищно-строительным кооперативом

Сама по себе идея приобретения жилья в новостройке путем вступления в Жилищно-строительный кооператив довольно таки не нова, но тем не менее кардинально отличается от заключения договора долевого участия в строительства.

Прежде всего отличие заключается в нормативном регулировании, т.е. каким законом регулируется и какие гарантии предполагает за собой.

Особенности регулирования

По общему правилу, Закон о защите прав потребителей не распространяется на договоры паенакопления (или паевого участия). Это объясняется тем, что ст.1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ допускает, наряду с договорами долевого участия привлекать денежные средства граждан для строительства МКД жилищно-строительными кооперативами в соответствии с законодательством, регулирующим деятельность таких кооперативов. Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ не регулируются. 

Дело в том, что права членов ЖСК регулируются уставом общества, заключенным договором, статьями Жилищного кодекса РФ, ФЗ от 30.12.2004 № 215-ФЗ и общими нормами гражданского законодательства.

В большинстве случаев споры возникают по тем же причинам, что и в рамках договора долевого участия в строительстве, но в связи с разностью законодательного регулирования отношений, способ и результат разрешения вопроса кардинально отличается.

Поскольку, как уже было написано ранее, ФЗ № 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей на такие договора не распространяются, а регулирующие его нормы львиную часть обязательств по требованиям к качеству, срокам и иным моментам строительства не регулируют, то очень много, при возникновении споров, зависит от подробности написания самого договора паевого накопления.

Так, если в договоре не предусмотрена неустойка и/или штраф за нарушение сроков передачи жилого помещения, то взыскать их с большей вероятностью не удастся, поскольку они не предусмотрены законом. 

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по договору долевого участия, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству.

 

 

Найдите меня в соцсети